Contrato de arras en España: qué firmas antes de comprar la casa

Qué es el contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que fija las condiciones de la futura compraventa y la sella con la entrega de una cantidad de dinero, la señal. No necesita notario: se firma entre las partes, a menudo en la agencia inmobiliaria, semanas antes de ir a la escritura pública ante notario.

Su función es doble. Bloquea el piso para ti mientras preparas la financiación y la documentación, y compromete a las dos partes a cerrar la operación en un plazo pactado. Ese dinero no es un extra: se descuenta del precio final cuando firmas la escritura.

Cuánto se entrega y cuándo se descuenta

No hay un importe fijado por ley. En la práctica las arras rondan entre el 5% y el 15% del precio de venta, y lo más habitual es un 10%. En un piso de 250.000 euros, hablamos de 25.000 euros que entregas al firmar y que restas del precio el día de la escritura.

La cifra no es inocente: marca cuánto pierdes, o cuánto recuperas por duplicado, si la operación se rompe. Por eso conviene negociarla, no aceptar la primera que propone la otra parte.

Los tres tipos de arras, y por qué importa la diferencia

El Código Civil y la jurisprudencia distinguen tres tipos. El nombre que aparezca en el contrato cambia por completo lo que pasa si alguien se echa atrás.

Arras confirmatorias

Confirman que el contrato existe y funcionan como un anticipo del precio. No dan derecho a desistir. Si una parte incumple, la otra puede exigir que la compraventa se cumpla, o resolver el contrato y reclamar los daños. Es el régimen más protector para quien sí quiere comprar o vender.

Arras penales

Añaden una cláusula penal (penalización pactada): quien incumple pierde o devuelve una cantidad fijada de antemano, pero la parte cumplidora conserva además el derecho a exigir que la venta se lleve a cabo. Las arras actúan como garantía del cumplimiento, no como puerta de salida.

Arras penitenciales

Son las del artículo 1454 del Código Civil. Permiten a cualquiera de las dos partes desistir del contrato pagando un precio: si desistes tú como comprador, pierdes la señal; si desiste el vendedor, te devuelve el doble. Aquí las arras compran un derecho a arrepentirse.

El punto que casi nadie lee: en caso de duda, no puedes echarte atrás

Aquí está el error más caro. Mucha gente cree que firmar "unas arras" da derecho a marcharse perdiendo el dinero. No es así por defecto.

El Tribunal Supremo (sentencia 583/2018, de 17 de octubre) considera el artículo 1454 una norma excepcional y de interpretación restrictiva: en caso de duda, las arras se entienden confirmatorias. Para que sean penitenciales, el contrato debe decir de forma clara e inequívoca que las partes pueden desistir y con qué consecuencias. Fórmulas ambiguas como "en concepto de señal" o "a cuenta del precio", o una simple mención al artículo 1454, no bastan.

Traducido: si el contrato no lo deja escrito con todas las letras, no tienes un derecho a salir. Tienes una obligación de comprar, y el vendedor puede exigírtela.

El falso amigo para el comprador italiano

Un italiano acostumbrado a la caparra tiende a leer "arras" como su equivalente directo. No lo es del todo. En Italia, la caparra confirmatoria (artículo 1385 del Codice Civile) es el régimen por defecto, y la caparra penitenziale (artículo 1386), que compra el derecho a desistir, debe pactarse expresamente. La lógica de fondo se parece: el depósito confirma la compra, no la convierte en opcional. Quien viene de Italia debe mirar el tipo de arras con la misma atención con la que miraría el tipo de caparra en casa, sin dar por hecho que "poner una señal" signifique poder marcharse.

Qué debe incluir el contrato antes de que lo firmes

Un contrato de arras serio identifica a las partes y el inmueble (con sus datos registrales), el precio total y el importe de la señal, el tipo de arras, el plazo máximo para firmar la escritura y la fecha de caducidad. Conviene añadir quién paga cada gasto e impuesto, y en qué estado se entrega la vivienda (libre de cargas, al corriente de IBI y gastos de comunidad).

Sobre el plazo: no existe un máximo legal a nivel nacional (Cataluña sí fija seis meses). Las partes lo acuerdan, y lo normal es entre uno y tres meses, tiempo suficiente para cerrar la hipoteca.

Ojo con confundir las arras con la señal de reserva (u hoja de reserva) que a veces pide la agencia para retirar el piso del mercado. Es un documento distinto, con efectos distintos, y no siempre te da la protección que crees.

Arras y financiación: la cláusula que te salva

Si vas a comprar con hipoteca, el mayor riesgo es firmar las arras y que luego el banco no te conceda el préstamo. Sin protección, perderías la señal por algo que no depende de ti.

La solución es una cláusula de financiación (condición suspensiva): el contrato queda condicionado a que obtengas la hipoteca. Debe concretar el importe mínimo que necesitas, el plazo para conseguirlo y qué pasa si el banco la deniega, que normalmente es recuperar la señal. Para un comprador extranjero, que suele acceder a condiciones de financiación distintas, esta cláusula no es un detalle: es la diferencia entre arriesgar el 10% del piso o no.

¿Pagan impuestos las arras?

Por sí solas, no generan un impuesto aparte en una vivienda de segunda mano entre particulares. Ahí el impuesto que se paga es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se devenga al firmar la escritura y se calcula sobre el valor de referencia del Catastro o sobre el precio si es mayor. Las arras son simplemente un anticipo de ese precio.

Es distinto en la obra nueva vendida por un promotor, donde la operación tributa por IVA: ahí el pago anticipado devenga IVA en el momento en que lo entregas. Conviene tenerlo claro antes de firmar, porque cambia cuándo y cuánto pagas.

Si tienes dudas, Riondato & Partners está aquí para ayudarte

En Riondato & Partners llevamos más de 45 años acompañando a clientes italianos y españoles en operaciones inmobiliarias transfronterizas, y sabemos dónde están las trampas de un contrato de arras. Si estás a punto de comprar una vivienda en España y quieres firmar con seguridad, ponte en contacto con nosotros y revisamos el contrato antes de que pongas tu dinero sobre la mesa.

Fuentes

• Arras confirmatorias, penales y penitenciales (tratamiento jurisprudencial), Tirant
• Arras penitenciales y su interpretación restrictiva, LegalToday
• La mera mención del art. 1454 CC no basta para considerar penitenciales las arras, Iustel
• Contrato de arras, BBVA
• Aspectos fiscales de los contratos de arras o señal, SuperContable
• Caparra confirmatoria e penitenziale (art. 1385 e 1386 c.c.), Studio Bisconti