Piso turístico en España: qué cambia tras la sentencia del Supremo

El número estatal del Registro Único de Arrendamientos ya no es un requisito para anunciar tu piso en Airbnb o Booking. La Sala Tercera del Tribunal Supremo, en la sentencia 620/2026 de 19 de mayo de 2026, anuló la parte del Real Decreto 1312/2024 que lo creaba. Si tienes una vivienda en España y la alquilas por días o por temporada desde Italia, la sentencia te quita un trámite. No te quita ninguno de los otros.

Qué ha anulado el Supremo

El recurso lo presentó la Generalitat Valenciana. El tribunal le dio la razón en parte: el Estado no tiene competencia para crear un registro nacional que se superpone a los registros turísticos de cada comunidad autónoma. El fallo, publicado en el BOE el 8 de junio de 2026, anula los artículos 5, 8, 9 y 10 del real decreto, el 12 en sus letras b) y c), y cualquier otra mención al registro único.

En la práctica cae la obligación de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad para obtener un número que las plataformas debían mostrar en cada anuncio. Esa obligación, en vigor desde el 1 de julio de 2025, afectaba tanto al alquiler turístico como al de temporada. Después de la sentencia de mayo llegaron otras en el mismo sentido.

Qué sigue en pie

El Supremo rechazó el recurso en todo lo demás. Se mantiene la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, el canal por el que las plataformas envían a la Administración los datos de los anuncios y de las estancias, en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028. Tu actividad sigue siendo visible para Hacienda y para tu comunidad autónoma, aunque ya no necesites el número estatal.

Sigue en pie, sobre todo, la normativa autonómica. Para alquilar una vivienda a turistas necesitas la inscripción o la declaración responsable que exige tu comunidad: Andalucía, la Comunitat Valenciana, Canarias o Baleares tienen cada una su registro y sus condiciones, y muchos ayuntamientos añaden límites por zonas. El número que cuenta en el anuncio es el autonómico.

Tampoco cambia el registro de viajeros: el Real Decreto 933/2021 obliga a comunicar los datos de cada huésped a través de la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior.

La comunidad de propietarios puede decir que no

Esta regla no la toca la sentencia y es la que más pesa en un piso dentro de un edificio. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 añadió un apartado 3 al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal: quien quiera destinar su vivienda a uso turístico necesita antes la aprobación expresa de la comunidad.

El acuerdo, según el artículo 17.12, requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas. Con esa misma mayoría la comunidad puede limitar o prohibir la actividad, y subir hasta un 20% tu participación en los gastos comunes. Si alquilas sin autorización, el presidente puede requerirte el cese inmediato y acudir al juez.

Hay una salvaguarda para quien ya estaba en marcha. La nueva disposición adicional segunda de la ley permite seguir alquilando a quien ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido ya a la normativa turística autonómica. Los acuerdos de la comunidad, además, no tienen efectos retroactivos. Si compraste en 2025 o 2026 pensando en alquilar a turistas, lo primero que conviene mirar son los estatutos y las actas de la comunidad, antes que la licencia.

Lo que declaras en España como no residente

Si tu residencia fiscal está en Italia, lo que cobras por alquilar tu vivienda española tributa en España por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), con el modelo 210. El tipo es del 19% para residentes en la Unión Europea, y puedes restar los gastos relacionados con el alquiler: comunidad, IBI, seguros, suministros, reparaciones, amortización.

Aquí hay una novedad de calendario. Para los alquileres devengados desde octubre de 2026, la Agencia Tributaria fija un único plazo: del 1 al 20 de abril del año siguiente. Así, lo que cobres entre octubre y diciembre de 2026 se declara en abril de 2027, tanto si agrupas las rentas del año como si las declaras por separado. Hasta septiembre de 2026 rige el calendario anterior.

Los meses en que el piso no está alquilado también cuentan. Por ese periodo declaras una renta imputada: un porcentaje del valor catastral (el 2%, o el 1,1% si el valor se revisó en los últimos diez años), en proporción a los días sin alquilar. Para la renta imputada de 2026 en adelante, el plazo va del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente.

Y lo que declaras en Italia

Si resides en Italia, tributas allí por la renta mundial, y el alquiler español entra en tu declaración italiana. El artículo 70.2 del TUIR (Testo unico delle imposte sui redditi) dice que los inmuebles situados en el extranjero cuentan por el importe neto que resulta de la valoración del Estado extranjero, es decir, la base calculada en España. El impuesto pagado en España se recupera como crédito, con el artículo 165 del TUIR y el convenio entre Italia y España para evitar la doble imposición.

La consecuencia práctica: si en España declaras mal, el error se arrastra a Italia. Las dos declaraciones tienen que contar la misma historia.

Qué revisar

• Licencia autonómica: la inscripción en el registro turístico de tu comunidad, vigente y con su número en el anuncio.
• Comunidad de propietarios: autorización por tres quintos si empezaste después del 3 de abril de 2025, o prueba de que ya alquilabas antes.
• Viajeros: comunicación de cada estancia en SES.Hospedajes.
• Hacienda española: modelo 210 por los alquileres, con el nuevo plazo de abril, y por la renta imputada de los meses vacíos.
• Hacienda italiana: la renta española en tu declaración, con el crédito por el impuesto pagado en España.

Si tienes dudas, Riondato & Partners está aquí para ayudarte

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Fuentes

• Sentencia de 19 de mayo de 2026 de la Sala Tercera del Tribunal Supremo sobre el Real Decreto 1312/2024, BOE de 8 de junio de 2026
• Tribunal Supremo, nota de prensa sobre la anulación del Registro Único de arrendamientos de corta duración
• Ley Orgánica 1/2025, disposición final cuarta: reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, BOE
• Agencia Tributaria, modelo 210: plazos de presentación
• Artículo 70 del TUIR, rentas de inmuebles situados en el extranjero