Humedades y daños por agua en un piso en España: quién paga

Primero: de dónde viene el agua

La mancha aparece en el techo del dormitorio o en la pared que da al patio. Antes de discutir con nadie hay una pregunta que decide todo lo demás: ¿el agua sale de un elemento común del edificio o de una instalación privativa?

La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal parte el edificio en dos. Los elementos comunes son la estructura, la cubierta, la fachada, los patios y las bajantes generales, todo lo que sirve a varios propietarios a la vez. Los elementos privativos son las tuberías, los desagües y los aparatos que sirven a una sola vivienda, de la llave de paso hacia dentro.

La frontera habitual está clara: la bajante que recorre el patinillo y recoge el agua de varios pisos es común, el ramal que entra en tu cocina es tuyo. Cuando no lo está, la decide un fontanero o un perito, no la junta.

Quién responde en cada caso

El agua sale de un elemento común. Responde la comunidad de propietarios. El artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a ejecutar «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble». Es una obligación legal, no una opción que la junta pueda votar en contra: la junta solo reparte el coste y fija los plazos de pago.

El agua sale del piso de un vecino. Responde el vecino. El artículo 9.1.b) le impone mantener en buen estado su vivienda y sus instalaciones privativas en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, y resarcir los daños que ocasione por su descuido. Si además hubo negligencia entra el artículo 1902 del Código Civil, la regla general de la responsabilidad extracontractual.

El agua sale de tu propia instalación. Pagas tú, y respondes también de lo que hayas mojado en el piso de abajo. Es el escenario más incómodo, sobre todo si la vivienda lleva meses cerrada.

Un matiz que se olvida a menudo: que el agua venga de un elemento común no convierte a la comunidad en responsable de todo el daño. Si tu ventana estaba en mal estado, o llevabas años sin tocar un alféizar podrido, los tribunales reparten la factura.

Los seguros hacen la mayor parte del trabajo

Casi ningún caso de daños por agua acaba en un juzgado. Se resuelve entre tres pólizas: la tuya, la de la comunidad y la del vecino. Conviene dar parte en todas las que puedan tocar, aunque después se discuta quién asume qué.

La Ley 50/1980 de Contrato de Seguro marca el calendario.

• Siete días para avisar. El artículo 16 obliga a comunicar el siniestro a la aseguradora dentro del plazo máximo de siete días desde que lo conoces, salvo que la póliza te dé más margen. Da parte aunque todavía no sepas el alcance.
• Cuarenta días para el primer pago. El artículo 18 obliga al asegurador a pagar, en cuarenta días desde la declaración del siniestro, el importe mínimo de lo que pueda deber, mientras sigue peritando el resto.
• Peritaje contradictorio si no hay acuerdo. El artículo 38 permite que cada parte nombre su perito y, si los dos discrepan, que se designe un tercero. El dictamen se puede impugnar en treinta días por la aseguradora y en ciento ochenta días por ti.
• Intereses si se retrasan. El artículo 20 penaliza la mora del asegurador, y a partir de los dos años desde el siniestro el interés anual no puede bajar del 20%.

Guarda todo desde el primer día: fotos fechadas, el número de parte, los mensajes con el administrador, la factura del fontanero que localizó la fuga.

Los plazos: aquí se pierden las reclamaciones

Es la parte donde más dinero se queda por el camino, porque el plazo cambia según a quién reclames.

• Contra el vecino o contra un tercero, por la vía del artículo 1902 del Código Civil: un año, según el artículo 1968.2.º. El reloj no arranca el día de la mancha, sino cuando la acción puede ejercitarse, es decir cuando conoces el daño y sabes quién responde de él (artículo 1969).
• Contra tu comunidad de propietarios, siendo propietario, por daños derivados de la falta de conservación de elementos comunes: cinco años, el plazo general del artículo 1964. Lo fijó el Tribunal Supremo en la sentencia 491/2018, de 14 de septiembre. El razonamiento: conservar los elementos comunes es una obligación legal, no un acto ilícito, y el plazo para reclamar las consecuencias del incumplimiento no puede separarse del plazo para exigir ese cumplimiento.
• Si eres inquilino y no propietario, la cosa cambia. Tu acción contra la comunidad es extracontractual pura y vuelve al año.
• Contra tu propia aseguradora: dos años en seguros de daños, cinco en seguros de personas, según el artículo 23 de la Ley de Contrato de Seguro.

Hay además un matiz que salva casos aparentemente prescritos. La jurisprudencia distingue entre daño permanente y daño continuado: mientras la filtración sigue activa y el perjuicio crece, el plazo no empieza a correr. Solo arranca cuando la fuga se detiene y el resultado final se puede medir.

Qué hacer, en orden

1. Corta lo que puedas cortar y haz fotos antes de secar nada.
2. Da parte a tu seguro de hogar dentro de los siete días.
3. Escribe al administrador de fincas por un medio que deje constancia: correo con acuse de recibo, o burofax si ya hay tensión. Describe el daño y pide que se localice el origen.
4. Pide que el asunto entre en el orden del día de la próxima junta y que conste en acta. El acta prueba que la comunidad lo supo, y en qué fecha.
5. Si nadie se mueve, encarga un informe de perito o de una empresa de detección de fugas. Cuesta unos cientos de euros y es lo que sostiene la reclamación.
6. Envía un burofax de requerimiento con un plazo concreto. Además de presionar, interrumpe la prescripción.
7. Demanda si hace falta. Irá a juicio verbal o a juicio ordinario según la cuantía.

Si el piso está en España y tú no

Aquí es donde el propietario italiano con una vivienda en la costa descubre un problema añadido.

La póliza de vivienda vacía. Muchos seguros de hogar contratados como residencia habitual llevan cláusulas de desocupación: si la casa queda vacía más de un número determinado de días seguidos, y ese número varía bastante de una compañía a otra, la cobertura de daños por agua se recorta o la aseguradora puede resolver el contrato. Si el piso es segunda residencia, díselo a la compañía y que figure así en la póliza. Un siniestro descubierto tres meses después, con el parqué levantado, es exactamente el escenario que esas cláusulas contemplan.

El domicilio de notificaciones. El artículo 9.1.h) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a comunicar al secretario de la comunidad un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones. Si no lo haces valen las notificaciones dejadas en el propio piso, y te enteras tarde de todo, incluida la junta que aprobó la derrama para arreglar la cubierta.

La representación en la junta. El artículo 15.1 permite asistir por representación voluntaria, y para acreditarla basta un escrito firmado por el propietario. Un poder al administrador, a un vecino de confianza o a tu abogado en España vale más que tres viajes al año.

Dónde se pleitea. En España, no en Italia. El demandado, sea la comunidad o el vecino, tiene su domicilio en España, y el daño se produjo en España. El Reglamento (UE) 1215/2012 lleva al mismo sitio por las dos vías, la del domicilio del demandado y la del lugar del hecho dañoso. Una sentencia italiana sobre una humedad en Alicante no sirve para nada.

Cuando la comunidad se planta suele ser por dinero: reparar la bajante implica derrama, y la derrama no gusta a nadie. Vale la pena recordar entonces que las obras necesarias del artículo 10.1.a) no dependen de que la junta las apruebe. Si la junta vota que la cubierta no se arregla, el acuerdo no convierte la obra en voluntaria.

Si tienes dudas, Riondato & Partners está aquí para ayudarte

Llevamos más de 45 años acompañando a clientes italianos y españoles en asuntos de propiedad y responsabilidad civil a los dos lados de la frontera, y sabemos cómo se mueve una reclamación por daños por agua entre una comunidad, dos aseguradoras y un propietario que vive fuera. Si tienes humedades en tu vivienda en España y no sabes a quién reclamar ni con qué plazo, ponte en contacto con nosotros y lo miramos contigo.

Fuentes

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado), BOE
• Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro (texto consolidado), BOE
• Código Civil (texto consolidado), BOE
• El plazo para exigir a la comunidad indemnización por daños en elementos comunes es el del art. 1964 CC (STS 491/2018), Iustel
• Daños por humedades, acción del arrendatario contra la comunidad y plazo de un año, IDIBE
• Reglamento (UE) 1215/2012 relativo a la competencia judicial en materia civil y mercantil, EUR-Lex