Infiltrazioni d'acqua in un appartamento in Spagna: chi paga

Prima di tutto: da dove arriva l'acqua

La macchia compare sul soffitto della camera o sulla parete che dà sul cortile. Prima di discutere con qualcuno c'è una domanda che decide tutto il resto: l'acqua esce da una parte comune dell'edificio o da un impianto privato?

La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, la legge spagnola sul condominio, divide l'edificio in due. Gli elementos comunes sono la struttura, il tetto, la facciata, i cortili e le colonne di scarico generali, tutto ciò che serve a più proprietari insieme. Gli elementos privativos sono le tubature, gli scarichi e gli apparecchi che servono una sola abitazione, dal rubinetto d'arresto in poi.

Il confine di solito è netto: la colonna che scende nel cavedio e raccoglie l'acqua di più piani è comune, il tratto che entra nella tua cucina è tuo. Quando non lo è, lo stabilisce un idraulico o un perito, non l'assemblea.

Chi risponde, caso per caso

L'acqua esce da una parte comune. Risponde la comunidad de propietarios, il condominio. L'articolo 10.1.a) della Ley de Propiedad Horizontal impone i lavori e le opere necessarie per la manutenzione dell'immobile e per l'adempimento del dovere di conservazione. È un obbligo di legge, non una scelta che l'assemblea possa bocciare: l'assemblea decide soltanto come ripartire la spesa e in quanto tempo pagarla.

L'acqua esce dall'appartamento di un vicino. Risponde il vicino. L'articolo 9.1.b) gli impone di tenere in buono stato la sua abitazione e i suoi impianti privati, in modo da non danneggiare gli altri proprietari, e di risarcire i danni causati dalla sua negligenza. Se c'è colpa entra anche l'articolo 1902 del Código Civil, la norma generale sulla responsabilità extracontrattuale.

L'acqua esce dal tuo impianto. Paghi tu, e rispondi anche di quello che hai bagnato al piano di sotto. È il caso più scomodo, soprattutto se l'appartamento è chiuso da mesi.

Una precisazione che sfugge spesso: il fatto che l'acqua arrivi da una parte comune non rende il condominio responsabile dell'intero danno. Se la tua finestra era messa male, o non toccavi un davanzale marcio da anni, i tribunali ripartiscono il conto.

Le assicurazioni fanno quasi tutto il lavoro

Quasi nessun caso di danni da acqua finisce davanti a un giudice. Si chiude fra tre polizze: la tua, quella del condominio e quella del vicino. Conviene aprire il sinistro su tutte quelle che potrebbero essere coinvolte, anche se poi si discuterà chi paga cosa.

Il calendario lo detta la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro.

• Sette giorni per avvisare. L'articolo 16 obbliga a comunicare il sinistro all'assicuratore entro sette giorni da quando ne vieni a conoscenza, salvo che la polizza conceda più tempo. Apri il sinistro anche se non conosci ancora l'entità del danno.
• Quaranta giorni per il primo pagamento. L'articolo 18 obbliga l'assicuratore a versare, entro quaranta giorni dalla denuncia, l'importo minimo di quanto potrebbe dovere, mentre continua a periziare il resto.
• Perizia contraddittoria se non c'è accordo. L'articolo 38 permette a ciascuna parte di nominare il proprio perito e, se i due non concordano, di far designare un terzo. La relazione si può impugnare entro trenta giorni da parte della compagnia ed entro centottanta giorni da parte tua.
• Interessi se ritardano. L'articolo 20 sanziona la mora dell'assicuratore, e dopo due anni dal sinistro l'interesse annuo non può scendere sotto il 20%.

Conserva tutto dal primo giorno: foto con data, il numero di sinistro, i messaggi con l'amministratore, la fattura dell'idraulico che ha trovato la perdita.

I termini: è qui che si perdono le richieste

È la parte in cui più soldi restano per strada, perché il termine cambia a seconda di chi hai di fronte.

• Contro il vicino o contro un terzo, per la via dell'articolo 1902 del Código Civil: un anno, secondo l'articolo 1968.2.º. L'orologio non parte il giorno della macchia, ma quando l'azione può essere esercitata, cioè quando conosci il danno e sai chi ne risponde (articolo 1969).
• Contro il tuo condominio, se sei proprietario, per danni dovuti alla mancata conservazione delle parti comuni: cinque anni, il termine generale dell'articolo 1964. Lo ha stabilito il Tribunal Supremo con la sentenza 491/2018 del 14 settembre. Il ragionamento: conservare le parti comuni è un obbligo di legge, non un atto illecito, e il termine per chiedere le conseguenze dell'inadempimento non si può separare da quello per esigerne l'adempimento.
• Se sei inquilino e non proprietario cambia tutto. La tua azione contro il condominio è puramente extracontrattuale e torna a un anno.
• Contro la tua assicurazione: due anni nelle polizze danni, cinque nelle polizze sulla persona, secondo l'articolo 23 della Ley de Contrato de Seguro.

C'è poi una distinzione che salva casi apparentemente prescritti. La giurisprudenza separa il danno permanente dal danno continuato: finché l'infiltrazione è attiva e il pregiudizio cresce, il termine non inizia a decorrere. Parte solo quando la perdita viene fermata e il risultato finale si può misurare.

Cosa fare, nell'ordine

1. Chiudi quello che si può chiudere e fai le foto prima di asciugare qualsiasi cosa.
2. Apri il sinistro sulla tua polizza casa entro sette giorni.
3. Scrivi all'administrador de fincas, l'amministratore, con un mezzo che lasci traccia: email con conferma di lettura, oppure burofax se la tensione è già alta. Descrivi il danno e chiedi che si individui l'origine.
4. Chiedi che il punto entri all'ordine del giorno della prossima assemblea e che risulti a verbale. L'acta dimostra che il condominio sapeva, e da quando.
5. Se non si muove nessuno, fai fare una perizia o chiama una ditta di ricerca perdite. Costa qualche centinaio di euro ed è ciò che regge la richiesta.
6. Manda un burofax di diffida con un termine preciso. Oltre a fare pressione, interrompe la prescrizione.
7. Fai causa, se serve. Andrà a juicio verbal o a juicio ordinario a seconda del valore.

Se la casa è in Spagna e tu no

Qui il proprietario italiano con un appartamento sulla costa scopre un problema in più.

La polizza sulla casa vuota. Molte polizze casa firmate come abitazione principale contengono clausole di non occupazione: se l'immobile resta vuoto oltre un certo numero di giorni consecutivi, e quel numero varia parecchio da compagnia a compagnia, la copertura danni da acqua si riduce o l'assicuratore può recedere. Se l'appartamento è seconda casa, dillo alla compagnia e fallo scrivere in polizza. Un sinistro scoperto tre mesi dopo, con il parquet sollevato, è esattamente lo scenario che quelle clausole hanno in mente.

Il domicilio per le notifiche. L'articolo 9.1.h) della Ley de Propiedad Horizontal obbliga ogni proprietario a comunicare al segretario del condominio un domicilio in Spagna per citazioni e notifiche. Se non lo fai valgono le notifiche lasciate nell'appartamento stesso, e vieni a sapere tardi ogni cosa, compresa l'assemblea che ha approvato la spesa straordinaria per rifare il tetto.

La rappresentanza in assemblea. L'articolo 15.1 consente di partecipare per rappresentanza volontaria, e per provarla basta uno scritto firmato dal proprietario. Una delega all'amministratore, a un vicino di fiducia o al tuo avvocato in Spagna vale più di tre viaggi all'anno.

Dove si fa causa. In Spagna, non in Italia. Il convenuto, condominio o vicino che sia, ha domicilio in Spagna, e il danno si è verificato in Spagna. Il Regolamento (UE) 1215/2012 porta allo stesso risultato per entrambe le vie, quella del domicilio del convenuto e quella del luogo dell'evento dannoso. Una sentenza italiana su un'infiltrazione ad Alicante non serve a niente.

Quando il condominio non si muove, quasi sempre è per soldi: rifare la colonna di scarico significa spesa straordinaria, e la spesa straordinaria non piace a nessuno. Vale la pena ricordare allora che le opere necessarie dell'articolo 10.1.a) non dipendono dall'approvazione dell'assemblea. Se l'assemblea vota di non rifare il tetto, la delibera non trasforma quel lavoro in facoltativo.

Se hai dubbi su questo argomento, Riondato & Partners è qui per aiutarti

Da oltre 45 anni seguiamo clienti italiani e spagnoli in questioni di proprietà e responsabilità civile su entrambi i lati del confine, e sappiamo come si muove una richiesta di danni da acqua fra un condominio, due assicurazioni e un proprietario che vive altrove. Se hai infiltrazioni nella tua casa in Spagna e non sai a chi chiedere il risarcimento né entro quando, mettiti in contatto con noi e lo vediamo insieme.

Fonti

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (testo consolidato), BOE
• Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro (testo consolidato), BOE
• Código Civil (testo consolidato), BOE
• Il termine per chiedere al condominio il risarcimento per danni da parti comuni è quello dell'art. 1964 CC (STS 491/2018), Iustel
• Danni da infiltrazioni, azione dell'inquilino contro il condominio e termine di un anno, IDIBE
• Regolamento (UE) 1215/2012 sulla competenza giurisdizionale in materia civile e commerciale, EUR-Lex