Vender tu casa en España siendo no residente: la retención del 3%

Vender un piso en España cuando no eres residente fiscal aquí tiene dos sorpresas que casi nadie te cuenta antes de firmar. La primera: el comprador no te entrega todo el precio, se queda un 3 % y lo ingresa en Hacienda. La segunda: el ayuntamiento te reclama la plusvalía municipal, un impuesto sobre el suelo que se paga aparte. Aquí tienes cómo funciona cada paso, qué plazos manejas y cómo pagar lo justo.

Eres "no residente" aunque tengas casa aquí

A efectos fiscales eres no residente si pasas menos de 183 días al año en España y tu centro de intereses está fuera. Tener una vivienda en la costa no te convierte en residente. Si vives en Italia y vendes tu apartamento en Alicante o en Málaga, Hacienda te trata como no residente y aplica el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).

La retención del 3 %: por qué el comprador se queda ese dinero

Cuando el vendedor es no residente, la ley obliga al comprador a retener el 3 % del precio de venta y a ingresarlo en la Agencia Tributaria. No es una comisión ni un capricho del comprador: es un pago a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia. El comprador lo declara con el modelo 211 y tiene un mes desde la fecha de la escritura para ingresarlo.

Ese 3 % funciona como una garantía para Hacienda. Como tú vives fuera, el Estado se asegura de cobrar algo antes de que el dinero salga del país. Después llega tu turno.

El modelo 210: aquí recuperas o completas

Con el modelo 210 calculas la ganancia real de la operación y el impuesto que de verdad te toca. La ganancia es la diferencia entre lo que pagaste al comprar y lo que has recibido al vender, menos los gastos. El tipo para no residentes es del 19 %, igual para quien vive en la Unión Europea y para quien vive fuera.

Aquí pueden pasar tres cosas:

• Si el 19 % sobre tu ganancia es menor que el 3 % retenido, Hacienda te devuelve la diferencia.
• Si es mayor, pagas lo que falta.
• Si has vendido con pérdida, recuperas todo el 3 %.

Tienes cuatro meses desde la venta para presentarlo: el mes que tiene el comprador para ingresar la retención, más tres meses para ti. Si te corresponde devolución, conviene no dejarlo pasar.

La plusvalía municipal: el impuesto del ayuntamiento

La plusvalía municipal (su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo urbano desde que compraste hasta que vendes. La paga el vendedor y se liquida en el ayuntamiento donde está el inmueble, no en Hacienda.

Desde la reforma de noviembre de 2021 puedes elegir el método que más te convenga:

• Método objetivo: parte del valor catastral del suelo y le aplica unos coeficientes según los años que has tenido la vivienda.
• Método real: toma la diferencia entre el valor del suelo cuando compraste y cuando vendes.

Eliges el que sale más barato. Y hay un caso claro: si vendes por un precio igual o inferior al que pagaste, no hay incremento, así que no pagas plusvalía municipal. El plazo es de 30 días hábiles desde la firma.

Qué puedes descontar para pagar menos

La ganancia que tributa no es el precio entero. Antes de aplicar el 19 % puedes restar bastante:

• Lo que pagaste al comprar la casa, incluido el ITP (impuesto de transmisiones) o el IVA de aquella compra.
• Los gastos de notaría, registro y gestoría, los de entonces y los de ahora.
• Los honorarios de la agencia inmobiliaria y del abogado.
• La propia plusvalía municipal que acabas de pagar.
• Las obras de mejora (no el mantenimiento normal), si guardas las facturas.

Conservar las facturas de cuando compraste, a veces de hace veinte años, es lo que separa una ganancia abultada de una razonable. Sin papeles, Hacienda calcula sobre el precio de compra a secas.

Y en Italia, ¿pago dos veces?

Si resides en Italia, el fisco italiano grava tu renta mundial, y eso incluye la venta de una casa en España. Pero hay un matiz importante: en Italia la plusvalenza por la venta de un inmueble solo tributa si vendes dentro de los cinco años desde la compra (y si no era tu vivienda principal). Pasados cinco años, en Italia no pagas nada por esa venta.

Si la venta sí tributa en Italia, entra en juego el convenio de doble imposición entre España e Italia. La ganancia tributa en el país donde está el inmueble (España) y también en el de tu residencia (Italia), pero Italia te deja descontar con un credito d'imposta lo que ya has pagado en España. Así no pagas el impuesto entero dos veces.

Si tienes dudas, Riondato & Partners está aquí para ayudarte

Vender entre dos países significa cuadrar plazos, modelos y dos administraciones fiscales a la vez, y un error de fechas puede costarte la devolución del 3 %. En Riondato & Partners llevamos más de 45 años acompañando a familias y empresas entre Italia y España, y conocemos las dos orillas del trámite. Si estás pensando en vender tu casa en España, escríbenos y lo vemos juntos.

Fuentes

• Agencia Tributaria: retención del adquirente de un inmueble
• Agencia Tributaria: ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles
• Agencia Tributaria: no residentes, tributación de inmuebles
• IberianTax: plazos del modelo 210 2025-2026
• Conceptos Jurídicos: plusvalía municipal
• Convenio España-Italia para evitar la doble imposición (BOE)