Vendere casa in Spagna da non residente: la ritenuta del 3%

Vendere un appartamento in Spagna quando non sei residente fiscale lì ha due sorprese che quasi nessuno ti racconta prima del rogito. La prima: l'acquirente non ti versa tutto il prezzo, trattiene il 3 % e lo paga al fisco spagnolo. La seconda: il Comune ti chiede la plusvalía municipal, un'imposta sul terreno che si paga a parte. Ecco come funziona ogni passaggio, che tempi hai e come pagare il giusto.

Sei "non residente" anche se hai casa lì

Per il fisco spagnolo sei non residente se passi meno di 183 giorni l'anno in Spagna e il tuo centro di interessi è altrove. Avere una casa sulla costa non ti rende residente. Se vivi in Italia e vendi il tuo appartamento ad Alicante o a Malaga, la Spagna ti tratta da non residente e applica l'Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), l'imposta sul reddito dei non residenti.

La ritenuta del 3 %: perché l'acquirente trattiene quei soldi

Quando il venditore è non residente, la legge obbliga l'acquirente a trattenere il 3 % del prezzo di vendita e a versarlo all'Agencia Tributaria, il fisco spagnolo. Non è una commissione né una pretesa dell'acquirente: è un acconto sulla tua imposta sulla plusvalenza. L'acquirente lo dichiara con il modelo 211 e ha un mese dalla data del rogito per versarlo.

Quel 3 % fa da garanzia per il fisco. Visto che vivi all'estero, lo Stato spagnolo incassa qualcosa prima che il denaro lasci il paese. Poi tocca a te.

Il modelo 210: qui recuperi o saldi

Con il modelo 210 calcoli la plusvalenza reale dell'operazione e l'imposta che davvero ti spetta. La plusvalenza è la differenza tra quanto hai pagato all'acquisto e quanto hai incassato alla vendita, meno le spese. L'aliquota per i non residenti è del 19 %, uguale per chi vive nell'Unione Europea e per chi vive fuori.

Da qui tre possibilità:

• Se il 19 % sulla tua plusvalenza è inferiore al 3 % trattenuto, il fisco ti rimborsa la differenza.
• Se è superiore, versi quello che manca.
• Se hai venduto in perdita, recuperi tutto il 3 %.

Hai quattro mesi dalla vendita per presentarlo: il mese che ha l'acquirente per versare la ritenuta, più tre mesi per te. Se ti spetta un rimborso, meglio non lasciarlo lì.

La plusvalía municipal: l'imposta del Comune

La plusvalía municipal (nome tecnico Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) tassa l'aumento di valore del suolo urbano dal momento dell'acquisto a quello della vendita. La paga il venditore e si liquida nel Comune dove si trova l'immobile, non all'Agencia Tributaria.

Dalla riforma del novembre 2021 puoi scegliere il metodo che ti conviene:

• Metodo oggettivo: parte dal valore catastale del suolo (valor catastral) e applica dei coefficienti in base agli anni di possesso.
• Metodo reale: prende la differenza tra il valore del terreno all'acquisto e alla vendita.

Scegli quello che costa meno. E c'è un caso netto: se vendi a un prezzo uguale o inferiore a quello d'acquisto, non c'è incremento, quindi non paghi la plusvalía municipal. Il termine è di 30 giorni lavorativi dalla firma.

Cosa puoi scalare per pagare meno

La plusvalenza tassata non è il prezzo pieno. Prima del 19 % puoi sottrarre parecchio:

• Quanto hai pagato all'acquisto, compresa l'ITP (l'imposta di trasferimento) o l'IVA di quella compravendita.
• Le spese di notaio, registro e gestoría (l'agenzia che cura le pratiche), quelle di allora e quelle di adesso.
• Le parcelle dell'agenzia immobiliare e dell'avvocato.
• La stessa plusvalía municipal che hai appena pagato.
• I lavori di ristrutturazione (non la manutenzione ordinaria), se hai le fatture.

Conservare le fatture dell'acquisto, magari di vent'anni fa, è ciò che separa una plusvalenza gonfiata da una ragionevole. Senza documenti, il fisco calcola sul prezzo d'acquisto e basta.

E in Italia pago due volte?

Se risiedi in Italia, il fisco italiano tassa il tuo reddito mondiale, e ci rientra la vendita di una casa in Spagna. C'è però un punto importante: in Italia la plusvalenza sulla vendita di un immobile si tassa solo se vendi entro cinque anni dall'acquisto (e se non era la tua abitazione principale). Dopo cinque anni, in Italia non paghi nulla su quella vendita.

Se la vendita è tassabile anche in Italia, entra in gioco la convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Spagna. La plusvalenza è imponibile nel paese dove si trova l'immobile (la Spagna) e anche in quello di residenza (l'Italia), ma l'Italia ti lascia scalare con il credito d'imposta quanto hai già versato in Spagna. Così non paghi l'imposta intera due volte.

Se hai dubbi su questo argomento, Riondato & Partners è qui per aiutarti

Vendere tra due paesi vuol dire incastrare scadenze, modelli e due amministrazioni fiscali insieme, e un errore di date può costarti il rimborso del 3 %. Noi di Riondato & Partners accompagniamo da oltre 45 anni famiglie e imprese tra Italia e Spagna, e conosciamo le due sponde della pratica. Se stai pensando di vendere casa in Spagna, scrivici e la vediamo insieme.

Fonti

• Agencia Tributaria: ritenuta dell'acquirente di un immobile
• Agencia Tributaria: plusvalenze dalla vendita di immobili
• Fiscomania: tasse acquisto e vendita immobile in Spagna
• Studio Tibaldo: tasse sulla vendita di una casa all'estero
• IberianTax: scadenze del modelo 210 2025-2026
• Convenzione Italia-Spagna contro le doppie imposizioni (BOE)