Affitti turistici in Spagna: cosa cambia dopo la sentenza del Supremo

Il numero statale del Registro Único de Arrendamientos non serve più per pubblicare la tua casa spagnola su Airbnb o Booking. La Sala Tercera del Tribunal Supremo, con la sentenza 620/2026 del 19 maggio 2026, ha annullato la parte del Real Decreto 1312/2024 che lo istituiva. Se hai un appartamento in Spagna e lo affitti a giornata o per periodi brevi dall'Italia, la sentenza ti toglie un adempimento. Gli altri restano tutti.

Cosa ha annullato il Supremo

Il ricorso l'ha presentato la Generalitat Valenciana, e il tribunale le ha dato ragione in parte: lo Stato non ha la competenza per creare un registro nazionale che si sovrappone ai registri turistici di ogni comunità autonoma. Il dispositivo, pubblicato nel BOE l'8 giugno 2026, annulla gli articoli 5, 8, 9 e 10 del decreto, l'articolo 12 alle lettere b) e c) e ogni altro riferimento al registro unico.

In pratica cade l'obbligo di iscrivere l'immobile nel Registro de la Propiedad (il registro immobiliare spagnolo) per ottenere un numero che le piattaforme dovevano mostrare in ogni annuncio. L'obbligo, in vigore dal 1° luglio 2025, riguardava sia gli affitti turistici sia quelli de temporada (transitori). Dopo la sentenza di maggio ne sono arrivate altre nello stesso senso.

Cosa resta in piedi

Per il resto il ricorso è stato respinto. Resta la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, il canale con cui le piattaforme trasmettono all'amministrazione i dati degli annunci e dei soggiorni, in applicazione del Regolamento (UE) 2024/1028. La tua attività resta visibile al fisco e alla comunità autonoma, anche senza il numero statale.

Resta soprattutto la normativa regionale. Per affittare ai turisti ti serve l'iscrizione o la declaración responsable (dichiarazione sostitutiva) richiesta dalla tua comunità autonoma: Andalusia, Comunità Valenciana, Canarie e Baleari hanno ciascuna il proprio registro e le proprie condizioni, e molti comuni aggiungono limiti per zona. Il numero che conta nell'annuncio è quello regionale.

Non cambia nemmeno la registrazione degli ospiti: il Real Decreto 933/2021 impone di comunicare i dati di ogni ospite tramite la piattaforma SES.Hospedajes del Ministero dell'Interno.

Il condominio può dire di no

La sentenza non tocca questa regola, ed è quella che pesa di più se l'appartamento è in un condominio. Dal 3 aprile 2025 la Ley Orgánica 1/2025 ha aggiunto un comma 3 all'articolo 7 della Ley de Propiedad Horizontal (la legge sul condominio): chi vuole destinare la casa a uso turistico deve prima ottenere l'approvazione espressa della comunidad de propietarios.

Secondo l'articolo 17.12, la delibera richiede il voto favorevole dei tre quinti dei proprietari che rappresentino anche i tre quinti delle quote. Con la stessa maggioranza il condominio può limitare o vietare l'attività, e aumentare fino al 20% la tua quota delle spese comuni. Se affitti senza autorizzazione, il presidente può intimarti di smettere subito e rivolgersi al giudice.

C'è una tutela per chi aveva già cominciato. La nuova disposizione addizionale seconda consente di continuare a chi esercitava l'attività prima del 3 aprile 2025 e si era già messo in regola con la normativa turistica regionale. Le delibere condominiali, poi, non hanno effetto retroattivo. Se hai comprato nel 2025 o nel 2026 pensando agli affitti turistici, la prima cosa da guardare sono il regolamento e i verbali del condominio, prima ancora della licenza.

Cosa dichiari in Spagna da non residente

Se la tua residenza fiscale è in Italia, quello che incassi affittando la casa spagnola è tassato in Spagna con l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), tramite il modelo 210. L'aliquota è del 19% per i residenti nell'Unione europea, e puoi dedurre le spese legate all'affitto: condominio, IBI (l'imposta comunale sugli immobili), assicurazioni, utenze, riparazioni, ammortamento.

Qui c'è una novità di calendario. Per gli affitti maturati da ottobre 2026 la Agencia Tributaria fissa un'unica scadenza: dal 1° al 20 aprile dell'anno successivo. Quello che incassi tra ottobre e dicembre 2026, quindi, si dichiara ad aprile 2027, sia che tu raggruppi i redditi dell'anno sia che li dichiari separatamente. Fino a settembre 2026 vale il calendario precedente.

Contano anche i mesi in cui la casa resta vuota. Per quel periodo dichiari un reddito figurativo (la renta imputada): una percentuale del valore catastale (il 2%, o l'1,1% se il valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni), in proporzione ai giorni non affittati. Per la renta imputada dal 2026 in poi, la scadenza va dal 1° aprile al 31 dicembre dell'anno successivo.

E cosa dichiari in Italia

Da residente in Italia sei tassato sul reddito ovunque prodotto, e l'affitto spagnolo entra nella tua dichiarazione italiana. L'articolo 70, comma 2, del TUIR stabilisce che gli immobili all'estero concorrono al reddito per l'ammontare netto risultante dalla valutazione dello Stato estero, cioè la base calcolata in Spagna. L'imposta pagata in Spagna si recupera come credito d'imposta, con l'articolo 165 del TUIR e la Convenzione tra Italia e Spagna contro le doppie imposizioni.

La conseguenza pratica: un errore nella dichiarazione spagnola si trascina in quella italiana. Le due dichiarazioni devono raccontare la stessa storia.

Cosa controllare

• Licenza regionale: l'iscrizione nel registro turistico della tua comunità autonoma, valida e con il numero nell'annuncio.
• Condominio: la delibera dei tre quinti se hai iniziato dopo il 3 aprile 2025, o la prova che affittavi già prima.
• Ospiti: la comunicazione di ogni soggiorno su SES.Hospedajes.
• Fisco spagnolo: il modelo 210 per gli affitti, con la nuova scadenza di aprile, e per il reddito figurativo dei mesi vuoti.
• Fisco italiano: il reddito spagnolo in dichiarazione, con il credito per l'imposta pagata in Spagna.

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Fonti

• Sentenza del 19 maggio 2026 della Sala Tercera del Tribunal Supremo sul Real Decreto 1312/2024, BOE dell'8 giugno 2026
• Tribunal Supremo, comunicato stampa sull'annullamento del Registro Único degli affitti brevi
• Ley Orgánica 1/2025, disposizione finale quarta: riforma della Ley de Propiedad Horizontal, BOE
• Agencia Tributaria, modelo 210: termini di presentazione
• Articolo 70 del TUIR, redditi degli immobili situati all'estero