Casa in Spagna e residenza in Italia: il modelo 210 e le nuove scadenze

Se vivi in Italia e hai una casa in Spagna che non affitti, il fisco spagnolo ti chiede ogni anno un'imposta per il solo fatto di averla a disposizione. È l'imputación de rentas inmobiliarias (un reddito figurativo) dell'imposta sul reddito dei non residenti, e si dichiara con il modelo 210. Il reddito del 2025 va dichiarato entro il 31 dicembre 2026. Per quello del 2026 il calendario cambia: l'Orden HAC/623/2026, pubblicata nel BOE il 23 giugno, sposta l'apertura della finestra al 1° aprile 2027.

L'importo di solito è modesto, ed è proprio per questo che ci si dimentica. Quello che non si dimentica è la lettera dell'Agencia Tributaria che arriva anni dopo, con l'imposta, le maggiorazioni e a volte una sanzione.

Chi deve dichiarare

Chiunque non sia residente fiscale in Spagna e possieda un immobile urbano sul territorio spagnolo che usa personalmente, presta ai familiari o tiene vuoto. Un appartamento ad Alicante per l'estate, un bilocale a Tenerife per l'inverno, la casa dei genitori ereditata in un paese delle Asturie: rientrano tutti.

Non rientra l'immobile affittato, che paga sui canoni incassati. E nemmeno la casa di chi è già residente in Spagna, che la dichiara nell'IRPF spagnolo e non nel modelo 210.

Ogni comproprietario presenta il proprio modelo 210 per la sua quota. Se la casa è di due coniugi al 50%, le dichiarazioni sono due, una a testa, ciascuna con metà del reddito.

Come si calcola

La base è un reddito figurativo, quello che la legge presume tu ricavi dal godimento dell'immobile:

• il 2% del valore catastale, in generale;
• l'1,1% se i valori catastali del comune sono stati rivisti con una revisione generale entrata in vigore negli ultimi dieci anni (per il reddito 2025, dal 1° gennaio 2012 in poi).

Il valore catastale lo trovi sulla ricevuta dell'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l'imposta comunale spagnola che paghi ogni anno, simile all'IMU. Su quel reddito si applica il 19% se risiedi nell'Unione europea o nello Spazio economico europeo; il 24% negli altri casi. Non si deduce nessuna spesa: né l'IBI, né il condominio, né l'assicurazione.

Un esempio con numeri tondi. Valore catastale di 80.000 euro, comune con valori rivisti: 80.000 × 1,1% = 880 euro di reddito figurativo; 880 × 19% = 167,20 euro di imposta. Se il comune non ha valori rivisti, il reddito sale a 1.600 euro e l'imposta a 304 euro.

Il reddito si calcola a giorni. Se hai comprato la casa a luglio, o l'hai affittata per due mesi, l'imputazione copre solo i giorni in cui è rimasta a tua disposizione. L'imposta matura il 31 dicembre di ogni anno.

Il calendario: il 2025 resta con la vecchia regola

L'Orden HAC/623/2026 modifica le scadenze del modelo 210, ma solo dai redditi del 2026. Il quadro è questo:

• Reddito figurativo 2025: dal 1° gennaio al 31 dicembre 2026. È la regola di sempre, e la finestra si chiude fra poche settimane.
• Reddito figurativo 2026: dal 1° aprile al 31 dicembre 2027. Chi vuole pagare con addebito diretto sul conto ha tempo dal 1° aprile al 23 dicembre 2027.

Dal 1° gennaio 2027 il modulo cambia anche nei contenuti. Compaiono caselle nuove: il numero di giorni in cui l'immobile è stato a tua disposizione, la tua quota di proprietà e un codice che indica se l'immobile ha o no un riferimento catastale. Prima di cominciare conviene avere sotto mano l'atto di acquisto e l'ultima ricevuta dell'IBI.

Se affitti la casa

Quando la casa viene affittata, anche solo qualche settimana l'anno, quelle settimane non generano più reddito figurativo: si paga sui canoni incassati, sempre al 19% per chi risiede nella UE. Chi vive in un altro Stato dell'Unione può dedurre le spese legate alla locazione, come la quota di IBI, il condominio, l'assicurazione o le riparazioni.

Anche qui l'Orden cambia le cose. Finora le dichiarazioni a debito sugli affitti si presentavano ogni trimestre, nei primi venti giorni di aprile, luglio, ottobre e gennaio. Con il nuovo testo si presentano una volta l'anno, dal 1° al 20 aprile dell'anno successivo. Se dichiari ogni affitto separatamente, la novità vale dai canoni dell'ultimo trimestre del 2026; quelli da gennaio a settembre 2026 seguono ancora il calendario trimestrale. Se scegli la dichiarazione annuale cumulativa, la nuova regola vale per tutto il 2026. Le dichiarazioni a imposta zero si presentano dal 1° al 20 gennaio.

E in Italia: l'IVIE

Per il fisco italiano, la casa in Spagna di un residente in Italia è un bene all'estero. Va indicata nel quadro RW della dichiarazione dei redditi e paga l'IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all'estero), all'1,06% dal 2024. Per gli immobili nell'Unione europea la base è lo stesso valore catastale spagnolo che compare sulla ricevuta dell'IBI.

Dall'IVIE si tolgono due cose. La prima è l'IBI pagato in Spagna nell'anno: la circolare 28/E del 2012 dell'Agenzia delle Entrate lo include nell'elenco delle imposte patrimoniali estere che danno diritto al credito. La seconda, per gli immobili nella UE, è l'imposta spagnola sul reddito dello stesso immobile che non si è potuta usare come credito nell'IRPF. La casa vuota non entra nell'IRPF proprio perché paga l'IVIE, quindi il modelo 210 del reddito figurativo si può scalare dall'IVIE.

Riprendendo l'esempio: 80.000 × 1,06% = 848 euro di IVIE. Se l'IBI è stato di 400 euro e il modelo 210 di 167,20 euro, restano 280,80 euro da pagare in Italia. Quello che si paga in Spagna, quindi, riduce anche quello che si paga in Italia.

Con la casa affittata lo schema cambia: i canoni si dichiarano anche in Italia, nel quadro RL, e l'imposta pagata in Spagna si recupera come credito per le imposte estere secondo l'articolo 165 del TUIR.

Dove si sbaglia più spesso

L'errore più comune è pensare che, senza affitti, in Spagna non ci sia nulla da dichiarare. Il secondo è presentare una sola dichiarazione per una casa in comproprietà, o usare la percentuale sbagliata perché nessuno ha controllato se il comune ha valori rivisti. Il terzo, sul versante italiano, è non indicare la casa nel quadro RW e perdere il credito per l'IBI.

Il 31 dicembre 2026 si chiude la finestra per il reddito 2025. Per chi ha anni precedenti non dichiarati, presentare il modelo 210 in ritardo prima di qualsiasi richiesta del fisco comporta una maggiorazione, senza sanzione: l'1% più un altro 1% per ogni mese intero di ritardo, e il 15% più gli interessi di mora oltre i dodici mesi.

Se hai dubbi su questo argomento, Riondato & Partners è qui per aiutarti

Con oltre 45 anni di esperienza tra Italia e Spagna, Riondato & Partners segue chi vive in Italia e ha una casa in Spagna: il modelo 210 ogni anno, gli affitti, l'IVIE e il quadro RW. Se hai un immobile in Spagna e non sai se è tutto in regola, mettiti in contatto con noi.

Fonti

• Orden HAC/623/2026 del 12 giugno (BOE)
• Agencia Tributaria: modifica delle scadenze del modelo 210
• Agencia Tributaria: reddito figurativo dell'immobile urbano a uso proprio
• Agenzia delle Entrate, circolare 28/E del 2 luglio 2012 sull'IVIE
• Fiscoinvestimenti: IVIE 2026, aliquota dell'1,06%
• Ecnews: tassazione degli immobili esteri e quadro RL