Contratto di arras in Spagna: cosa firmi prima di comprare casa

Cos'è il contratto di arras

Il contratto di arras è un accordo privato tra chi compra e chi vende che fissa le condizioni della futura compravendita e la sigilla con la consegna di una somma di denaro, la señal (caparra). Non serve il notaio: si firma tra le parti, spesso in agenzia immobiliare, settimane prima di andare dal notaio per la escritura pública (atto pubblico).

La sua funzione è doppia. Blocca la casa per te mentre prepari il finanziamento e i documenti, e impegna entrambe le parti a chiudere l'operazione entro un termine concordato. Quel denaro non è un extra: si scala dal prezzo finale quando firmi l'atto.

Quanto si versa e quando si scala

Non c'è un importo fissato per legge. Nella pratica le arras vanno dal 5% al 15% del prezzo, e la cifra più comune è il 10%. Su una casa da 250.000 euro parliamo di 25.000 euro che consegni alla firma e che sottrai dal prezzo il giorno dell'atto.

La cifra non è neutra: stabilisce quanto perdi, o quanto recuperi raddoppiato, se l'operazione salta. Per questo conviene trattarla, non accettare la prima proposta dell'altra parte.

I tre tipi di arras, e perché la differenza conta

Il Código Civil spagnolo e la giurisprudenza distinguono tre tipi. Il nome scritto nel contratto cambia completamente cosa succede se qualcuno si tira indietro.

Arras confirmatorias

Confermano che il contratto esiste e funzionano come anticipo del prezzo. Non danno diritto a recedere. Se una parte non adempie, l'altra può pretendere che la compravendita si faccia, oppure risolvere il contratto e chiedere i danni. È il regime che protegge di più chi vuole davvero comprare o vendere.

Arras penales

Aggiungono una cláusula penal (penale pattuita): chi non adempie perde o restituisce una somma stabilita in anticipo, ma la parte adempiente mantiene anche il diritto di esigere che la vendita si concluda. Le arras fanno da garanzia, non da via d'uscita.

Arras penitenciales

Sono quelle dell'articolo 1454 del Código Civil. Permettono a ciascuna delle due parti di recedere pagando un prezzo: se ti tiri indietro tu come compratore, perdi la señal; se si tira indietro il venditore, ti restituisce il doppio. Qui le arras comprano un diritto di ripensamento.

Il punto che quasi nessuno legge: nel dubbio, non puoi tirarti indietro

Qui sta l'errore più costoso. Molti credono che firmare "delle arras" dia il diritto di andarsene perdendo il denaro. Di default non è così.

Il Tribunal Supremo spagnolo (sentenza 583/2018 del 17 ottobre) considera l'articolo 1454 una norma eccezionale e di interpretazione restrittiva: nel dubbio, le arras si intendono confirmatorias. Perché siano penitenciales, il contratto deve dire in modo chiaro e inequivocabile che le parti possono recedere e con quali conseguenze. Formule ambigue come "a titolo di señal" o "in acconto sul prezzo", o un semplice richiamo all'articolo 1454, non bastano.

Tradotto: se il contratto non lo mette nero su bianco, non hai un diritto di uscita. Hai un obbligo di comprare, e il venditore può pretenderlo.

Il falso amico per chi arriva dall'Italia

Un italiano abituato alla caparra tende a leggere "arras" come l'equivalente diretto. Non lo è del tutto. In Italia la caparra confirmatoria (articolo 1385 del Codice Civile) è il regime di default, e la caparra penitenziale (articolo 1386), quella che compra il diritto di recesso, va pattuita espressamente. La logica di fondo si somiglia: il deposito conferma l'acquisto, non lo rende facoltativo. Chi viene dall'Italia deve guardare il tipo di arras con la stessa attenzione con cui guarderebbe il tipo di caparra a casa, senza dare per scontato che "mettere una caparra" significhi poter andarsene.

Cosa deve contenere il contratto prima che tu lo firmi

Un contratto di arras serio identifica le parti e l'immobile (con i dati del registro), il prezzo totale e l'importo della señal, il tipo di arras, il termine massimo per firmare l'atto e la data di scadenza. Meglio aggiungere chi paga ogni spesa e imposta, e in che stato viene consegnata la casa (libera da ipoteche e pesi, in regola con l'IBI, l'imposta comunale, e le spese condominiali).

Sul termine: non esiste un massimo di legge a livello nazionale (la Catalogna fissa sei mesi). Le parti lo concordano, e di solito va da uno a tre mesi, il tempo per chiudere il mutuo.

Attenzione a non confondere le arras con la señal de reserva (o hoja de reserva) che a volte l'agenzia chiede per togliere la casa dal mercato. È un documento diverso, con effetti diversi, e non sempre ti dà la protezione che pensi.

Arras e finanziamento: la clausola che ti salva

Se compri con un mutuo, il rischio maggiore è firmare le arras e poi vedersi negare il prestito dalla banca. Senza tutela, perderesti la señal per una cosa che non dipende da te.

La soluzione è una cláusula de financiación (condizione sospensiva): il contratto resta condizionato all'ottenimento del mutuo. Deve precisare l'importo minimo che ti serve, il termine per ottenerlo e cosa succede se la banca lo nega, di norma il recupero della caparra. Per un compratore straniero, che spesso accede a condizioni di finanziamento diverse, questa clausola non è un dettaglio: è la differenza tra rischiare il 10% della casa oppure no.

Le arras pagano imposte?

Da sole no, non generano un'imposta a parte su una casa di seconda mano tra privati. Lì l'imposta è l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), che matura alla firma dell'atto e si calcola sul valor de referencia del Catasto o sul prezzo se più alto. Le arras sono solo un anticipo di quel prezzo.

Diverso il caso della nuova costruzione venduta da un costruttore, dove l'operazione sconta l'IVA: lì l'acconto fa maturare l'IVA nel momento in cui lo versi. Meglio saperlo prima di firmare, perché cambia quando e quanto paghi.

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Fonti

• Arras confirmatorias, penales y penitenciales (tratamiento jurisprudencial), Tirant
• Arras penitenciales y su interpretación restrictiva, LegalToday
• La mera mención del art. 1454 CC no basta para considerar penitenciales las arras, Iustel
• Contrato de arras, BBVA
• Aspectos fiscales de los contratos de arras o señal, SuperContable
• Caparra confirmatoria e penitenziale (art. 1385 e 1386 c.c.), Studio Bisconti